Klare rammer – balansert verneregler

Det finnes klare rammer for hvordan festeavgiften kan reguleres. Det er to tvistetema som går igjen i forholdet mellom grunneier og fester – det er tvist om festeavgift og innløsning. Du kan lese mer om innløsning av festetomt og innløsningssum i vår artikkelbase.

I 2015 ble det innført nye regler i tomtefesteloven. Disse endringene gikk i all hovedsak på å sette rammeverket på regulering av festeavgift i de tilfeller hvor festeforholdet blir forlenget.

Disse reglene gjelder for både bolighus og fritidshus.

Hva er festeavgift

For å ta det helt elementære: Den som eier grunnen (tomten) blir omtalt som grunneier og bortfester. Den som leier tomten fra grunneier til å bygge eksempelvis fritidshus kalles for fester.

Partene inngår en avtale om tomteleie, denne avtalen har mange navn: Festekontrakt, festeavtale, tomtefestekontrakt, tomtefesteavtale og bygslingskontrakt

Festeavgift er prisen festeren betaler grunneier for å leie tomten.

Hvordan reguleres festeavgift

Ved inngåelse av en festekontrakt blir det avtalt en konkret sum for festeavgift.

Festekontraktene er normalt langvarige. Derfor er loven bygd opp slik at grunneier kan regulere festeavgiften på to ulike måter for de med tomt til bolig eller fritidshus: reguleringen skjer ved KPI-regulering og engangsløft.

To måter å oppregulere festeavgiften på: KPI-regulering og engangsløft.

KPI-regulering

De fleste festere vil i løpet av festeforholdet motta krav om oppregulering av festeavgift etter KPI. KPI-regulering betyr at festeavgiften reguleres i samsvar med konsumprisindeks. I utgangspunktet er ikke en “kpi-regulering” en oppregulering som sådan, da festeavgiften bare blir oppjustert i tråd med dagens pengeverdi.

KPI-regulering: festeavgiften blir oppjustert i tråd med dagens pengeverdi.

Dette betyr at tomtefesteloven gir grunneier adgang til å oppjustere festeavgiften slik at avgiftens realverdi (nåværende verdi) skal være lik som ved avtaleinngåelse, evt. forrige fastsettelsen av festeavgiften.

En regulering i samsvar med pengeverdien kan kreves av begge parter, og normalt hvert tiende år. Det er imidlertid anledning til å ha en hyppigere reguleringsadgang. En kan imidlertid ikke avtale hyppigere reguleringer enn hvert år.

Det finnes unntak til denne reguleringsadgangen. Partene kan avtale at festeavgiftene skal stå uendret – denne klausulen må i så fall være tvilløst avtalt. Eventuelt kan partene avtale at det skal foretas lavere reguleringer enn den reguleringen som følger av pengeverdiendringen.

I disse tilfellene vil en slik avtale kunne gå foran bestemmelsen om KPI-regulering – gitt at det er tvilløst at en slik betingelse er avtalt.

Det finnes unntak: en klausul som er “tvillaust avtalt” kan gå foran lovens ordlyd.

Engangsløft

Vi mottar svært mange henvendelser fra både grunneiere og festere om det såkalte engangsløftet.

Spørsmålene omhandler som oftest følgende tema:

• er det adgang til å kreve engangsløft, og
• hvor høyt kan et engangsløft være

Grunneier har i visse tilfeller adgang til å foreta et betydelig løft i festeavgift.

Oppreguleringer i form av et «engangsløft» kan skje i de tilfellene festetiden har utløpt og festeforholdet forlenges.

Oppreguleringer i form av et «engangsløft» kan skje i de tilfellene festetiden har utløpt og festeforholdet forlenges.

Normalt må grunneier kreve regulering innen tre år etter at festetiden har utløpt. Deretter skjer regulering hvert 30. år.

Også her kan partene avtale unntak.

I de tilfellene festet forlenges, vil grunneier ha anledning til å kreve at festeavgiften oppreguleres slik at den tilsvarer 2 % av tomteverdien. I tomteverdivurderingen må det gjøres fradrag for verdiøkning som fester har svart for. Eksempler på dette er at fester har opparbeidet vei eller andre egne tiltak som har økt verdien på tomten. Disse tiltakene skal ikke grunneier tjene på bekostning av fester.

Videre er det viktig å huske på at en ikke skal vurdere den potensielle verdien av tomten med å oppføre flere bolighus/fritidshus på tomten, det er kun den reelle verdien som skal legges til grunn.

Engangsløft skal imidlertid ikke føre urimelig festeavgifter. Det er viktig å huske på at det finnes et høyestebeløp pr. mål/dekar tomt.

En kan ikke justere til hvilket som helst nivå – det finnes høyestebeløp for engangsløft.

Dette beløpet ble for første gang satt til kr 9000 i 2002, og har deretter blitt oppjustert hvert år i tråd med økningen i pengeverdien. I 2019 har beløpet oversteget kr 12 000 pr. mål.

Kyndige tomtefesteadvokater

Vi har advokater som jobber daglig med tomtefestespørsmål. Våre advokater bistår både grunneiere og festere. I flere av våre saker bistår vi større samlinger/foreninger/lag som enten eier eller fester flere enn 50 festeforhold.

Videre har våre advokater bistått i saker hvor rettstilstanden, herunder forståelsen og rettsanvendelsen av tomtefestelovens begreper, har blitt avklart i Høyesterett.

Denne saken har også vært omtalt i Estate.