Bakgrunn for reglene for innløsningssum
Innløsningsreglene i tomtefesteloven har gått gjennom en rekke endringer. Formålet bak lovene fra både 1975 og 1996 har vært å verne festerne, hvor de sikres en varig disposisjonsrett til tomten. Derfor skal innløsningssummen settes til det som anses som et rimelig beløp. Samtidig må imidlertid også bortfesters interesser hensyntas. Dagens bestemmelser synes å være relativt balanserte både sett fra bortfesters og festers ståsted.
Det er mange bortfestere som misforstår innløsningsmekanikken, og hva bortfester egentlig skal ha “erstatning” for. Bortfeester skal ikke ha erstatning for selve tomteverdien, tvert imot, bortfester skal kun ha krav på å få dekket bortfall av fremtidige festeavgifter.
Bortfester skal ikke ha erstatning for tomteverdi, men bortfall av fremtidig festeavgift.
I tomtefesteloven har du en egen bestemmelse som regulerer hvordan festetomten skal verdifestes dersom innløsningsvilkårene er oppfylt.
Reglene som beskrives nedenfor gjelder for tomt bolig- og fritidshus.
To alternative metoder
Innløsningssum kan fastsettes på to alternative metoder:
1: Multiplikatormodellen
2. Tomteverdimodellen
Alternativ 1: Multiplikatormodellen
Tomtefesteloven setter en klar hovedregel for beregning av innløsningssum. Tomt til bolig- og fritidshus kan innløses for en sum som tilsvarer 25 ganger årlig festeavgift.
Dersom en skal gå nærmere innpå matematikken, vil multiplikator-regelen tilsvare en kapitaliseringsrente på 4 %.
Dernest oppstår spørsmålet om festeavgiftens størrelse; hvilken festeavgift skal det multipliseres med? Svaret er i teorien enkel: En skal legge til grunn den oppregulerte festeavgiften. En må derfor se bort fra avtalt regulering og reguleringsintervaller som det fremgår av tomtefesteloven § 15.
Det er også verdt å nevne noe om regelen i bestemmelsens annet punktum: dersom innløsningstiden er i en periode hvor det er ti år eller mindre til festeavtalen kunne ha blitt forlenget, vil grunneier ha adgang til å kreve at festeavgiften økes med et “engangsløft”. Da gir den nye festeavgiften grunnlaget for beregningen av innløsningssum.
I noen tilfeller kan imidlertid tomten brukes til både næring og boligfeste – da må en vurdere hva som er formålet med avtalen. En slik tilnærming ble også brukt i høyesterettsdommen hvor Tomtefesteportalens advokater bistod festere mot Norges største grunneier, les mer her om seieren i Høyesterett.
Alternativ 2: Tomteverdimodellen
Et unntak til ovennevnte hovedregel finnes i bestemmelsens tredje punktum.
I de tilfellene hvor festeavtalen enten er i) tidsbegrenset eller ii) bortfester kan si opp festeavtalen, kan bortfester normalt kreve en innløsningssum som tilsvarer 40 % av råtomtverdien.
Her må det imidlertid trekkes fra verdiøkning festeren har bidratt til. I mange festeforhold har festeren enten påkostet tomten vei, vann- og/eller kloakkanlegg. Dersom fester har tilført en verdi, skal dette komme festeren til gode fra de 40 % som utgjør innløsningssummen, dvs. ikke fra totalverdien.
Et annet viktig moment å ta i betraktning er at en skal aldri ta hensyn til utbyggingspotensialet på tomten. Dette beror igjen på det at bortfester skal ikke ha erstattet verdien på tomten, men fremtidige festeavgifter.
Denne regelen er imidlertid bortfesterens privilegium – en fester kan ikke ensidig kreve at innløsning skal gjennomføres med basis i råtomtens verdi.
Har du krav på innløsning?
Les gjerne vår artikkel om seieren i Høyesterett og vår artikkel om innløsningsreglene.
Innløsning kan være vanskelig i praksis – få en faglig vurdering
Våre advokater har bred erfaring i tomtefeste, og bistår festere og bortfestere i en rekke saker. Våre advokater vil foreta en rask, men grundig vurdering av din sak. Ta kontakt i dag ved å bruke kontaktskjemaet under.
