Innløsningssum – ikke betal mer enn du må!

Innløsningsreglene i tomtefesteloven har gått gjennom en rekke endringer. Formålet bak lovene fra både 1975 og 1996 har vært å verne festerne, hvor de sikres en varig disposisjonsrett til tomten. Derfor skal innløsningssummen settes til det som anses som et rimelig beløp. Samtidig må imidlertid også bortfesters interesser hensyntas. Dagens bestemmelser synes å være relativt balanserte både sett fra bortfesters og festers ståsted.

Bakgrunn for reglene for innløsningssum

Innløsningsreglene i tomtefesteloven har gått gjennom en rekke endringer. Formålet bak lovene fra både 1975 og 1996 har vært å verne festerne, hvor de sikres en varig disposisjonsrett til tomten. Derfor skal innløsningssummen settes til det som anses som et rimelig beløp. Samtidig må imidlertid også bortfesters interesser hensyntas. Dagens bestemmelser synes å være relativt balanserte både sett fra bortfesters og festers ståsted.

Det er mange bortfestere som misforstår innløsningsmekanikken, og hva bortfester egentlig skal ha “erstatning” for. Bortfeester skal ikke ha erstatning for selve tomteverdien, tvert imot, bortfester skal kun ha krav på å få dekket bortfall av fremtidige festeavgifter.

Bortfester skal ikke ha erstatning for tomteverdi, men bortfall av fremtidig festeavgift.

I tomtefesteloven har du en egen bestemmelse som regulerer hvordan festetomten skal verdifestes dersom innløsningsvilkårene er oppfylt.

Reglene som beskrives nedenfor gjelder for tomt bolig- og fritidshus.

To alternative metoder

Innløsningssum kan fastsettes på to alternative metoder:

1: Multiplikatormodellen

2. Tomteverdimodellen

Alternativ 1: Multiplikatormodellen

Tomtefesteloven setter en klar hovedregel for beregning av innløsningssum. Tomt til bolig- og fritidshus kan innløses for en sum som tilsvarer 25 ganger årlig festeavgift.

Dersom en skal gå nærmere innpå matematikken, vil multiplikator-regelen tilsvare en kapitaliseringsrente på 4 %.

Dernest oppstår spørsmålet om festeavgiftens størrelse; hvilken festeavgift skal det multipliseres med? Svaret er i teorien enkel: En skal legge til grunn den oppregulerte festeavgiften. En må derfor se bort fra avtalt regulering og reguleringsintervaller som det fremgår av tomtefesteloven § 15.

Det er også verdt å nevne noe om regelen i bestemmelsens annet punktum: dersom innløsningstiden er i en periode hvor det er ti år eller mindre til festeavtalen kunne ha blitt forlenget, vil grunneier ha adgang til å kreve at festeavgiften økes med et “engangsløft”. Da gir den nye festeavgiften grunnlaget for beregningen av innløsningssum.

I noen tilfeller kan imidlertid tomten brukes til både næring og boligfeste – da må en vurdere hva som er formålet med avtalen. En slik tilnærming ble også brukt i høyesterettsdommen hvor Tomtefesteportalens advokater bistod festere mot Norges største grunneier, les mer her om seieren i Høyesterett.

Alternativ 2: Tomteverdimodellen

Et unntak til ovennevnte hovedregel  finnes i bestemmelsens tredje punktum.

I de tilfellene hvor festeavtalen enten er i) tidsbegrenset eller ii) bortfester kan si opp festeavtalen, kan  bortfester normalt kreve en innløsningssum som tilsvarer 40 % av råtomtverdien.

Her må det imidlertid trekkes fra verdiøkning festeren har bidratt til. I mange festeforhold har festeren enten påkostet tomten vei, vann- og/eller kloakkanlegg. Dersom fester har tilført en verdi, skal dette komme festeren til gode fra de 40 % som utgjør innløsningssummen, dvs. ikke fra totalverdien.

Et annet viktig moment å ta i betraktning er at en skal aldri ta hensyn til utbyggingspotensialet på tomten. Dette beror igjen på det at bortfester skal ikke ha erstattet verdien på tomten, men fremtidige festeavgifter.

Denne regelen er imidlertid bortfesterens privilegium – en fester kan ikke ensidig kreve at innløsning skal gjennomføres med basis i råtomtens verdi.

Har du krav på innløsning?

Les gjerne vår artikkel om seieren i Høyesterett og vår artikkel om innløsningsreglene.

Innløsning kan være vanskelig i praksis – få en faglig vurdering

Våre advokater har bred erfaring i tomtefeste, og bistår festere og bortfestere i en rekke saker. Våre advokater vil foreta en rask, men grundig vurdering av din sak. Ta kontakt i dag ved å bruke kontaktskjemaet under.

Alle tlf.samtaler er vederlagsfrie: 416 50 321

Flere av våre tips og råd

Vederlagsfri strategisamtale?

Avtal en strategisamtale - 45 minutter vederlagsfritt!

Våre tall taler for seg

1 +
ADVOKATER

Advokatfirmet Nova DA er deleier av Eurojuris Norge. I vårt nettverk har vi tilgang til over 230 advokater dersom det blir behov. Stort utvalg gir deg størst sikkerhet. 

1
advokatkontorer

Via vårt nettverk er vi tilknyttet 17 advokatkontorer, alle ISO-sertifiserte, langs hele Norge.

1 +
Samarbeidspartnere

Kontorene i Eurojuris-nettverket er  offisielle samarbeidspartnere med  IF forsikringsselskap og regionale NHO-kontorer. I tillegg har vi et stort nettverk av fagkyndige.

Les flere av våre tips

Referansesaker

Bistod klient som fikk medhold i Høyesterett

Høyesterett avsa dom 15. september 2017. Denne avgjørelsen har betydning for en rekke festeforhold – særlig i de tilfeller hvor festeren mottar krav om økning i festeavgift. Videre vil nok disse vernereglene også gjelde ved retten til innløsning – slik at også andre enn private festere kan kreve innløsning av fritidshus.

Les mer →
Innløsning

Bli eier av tomten – krev innløsning

Bli grunneier av din festetomt I Norge finnes det nok nærmere 400 000 festeforhold, og veldig mange av festerne stiller seg det samme spørsmål som …

Les mer →
Innløsning

Innløsningssum – ikke betal mer enn du må!

Innløsningsreglene i tomtefesteloven har gått gjennom en rekke endringer. Formålet bak lovene fra både 1975 og 1996 har vært å verne festerne, hvor de sikres en varig disposisjonsrett til tomten. Derfor skal innløsningssummen settes til det som anses som et rimelig beløp. Samtidig må imidlertid også bortfesters interesser hensyntas. Dagens bestemmelser synes å være relativt balanserte både sett fra bortfesters og festers ståsted.

Les mer →
Regulering av festeavgift

Regulering av festeavgift

Ved inngåelse av en festekontrakt blir det avtalt en konkret sum for festeavgift. Festekontraktene er normalt langvarige. Derfor er loven bygd opp slik at grunneier kan regulere festeavgiften på to ulike måter for de med tomt til bolig eller fritidshus: reguleringen skjer ved KPI-regulering og engangsløft.

Les mer →
Publikasjoner

Hvilket vern har jeg som fester?

Hvilke verneregler finnes i tomtefesteloven? Eurojuris Norge AS er Norges største advokatnettverk med 230 advokater fordelt på 17 kontorer
En av Tomtefesteportalens eksperter innen tomtefesteloven, advokat Aki Johannes Viitala, ble bedt om å kommentere vernereglene i tomtefesteloven.

Les mer →

Disse stoler på oss, og vi på dem

Tomtefesteportalen.no

Nettsiden er drevet av advokat Aki Johannes Viitala, som er partner i Advokatfirmaet Nova DA. Advokat Viitala er ansvarlig for innholdet og svar.

Nova er tilknyttet Norges største advokatnettverk, Eurojuris, med tilgang til 240 (+) advokater fordelt på 17 kontorer. Eurojuris-tilknyttede advokater er ikke forpliktet til å påta seg saker fra Tomtefesteportalen. 

 

Post- og besøksadresse

Besøksadresse:
Advokatfirmaet Nova DA 
Roald Amundsens gate 6, 0160 OSLO

Postadresse: 
Advokatfirmaet Nova DA
Postboks 1807 Vika, 0123 OSLO. 

Kontaktinformasjon