Hvilke verneregler finnes i tomtefesteloven?
Eurojuris Norge AS er Norges største advokatnettverk med 230 advokater fordelt på 17 kontorer.
En av Tomtefesteportalens eksperter innen tomtefesteloven, advokat Aki Johannes Viitala, ble bedt om å kommentere vernereglene i tomtefesteloven.
Innledning
Det finnes ca. 300 000 festetomter i Norge. De spørsmål som blir stilt i forbindelse med festetomter, handler vanligvis om regulerings- og innløsningsreglene. Dette er forståelig ettersom tomtefesteloven har vært gjenstand for en rekke endringer siden 70-tallet. Det har heller ikke alltid vært like klart i hvilken grad og hvor ofte bortfester kan regulere festeavgiften.
Hovedregelen er at for bolig- og fritidshusfeste kan festeavgiften bare reguleres i samsvar med pengeverdiendringer. Det er av stor betydning om festet er for bolig- og fritidshus eller «annet føremål». Derfor har spørsmålene frem til de seneste år vært følgende:
i) hvilke festeforhold omfattes av lovens begrep «bustadhus» og «fritidshus», og
ii) er det bruk av tomten eller avtalens formål på avtaletidspunktet som avgjør hvem som nyter vern etter tomtefestelovens bestemmelser.
Høyesterett har i løpet av de siste årene avklart rekkevidden av lovens begrep «bustadhus» og «fritidshus», i henholdsvis avgjørelsene inntatt i Rt. 2013 s. 504 (Gamle Drammensvei-dommen) og HR-2017-1780-A (Bardu-dommen). Undertegnede bistod jeger- og fiskerforeningen gjennom rettsprosessen i sistnevnte avgjørelse.
Høyesterettspraksis
Rt. 2013 s. 504 – “Gamle Drammensvei-dommen”
I dom inntatt i Rt. 2013 s. 504 avklarte Høyesterett innholdet i lovens begrep «bustadhus». I saken der oppførte fester en boligblokk med utleieleiligheter på festetomten, dvs. drev med næring i form av boligutleie.
Tvistetemaet i saken gjaldt forståelsen av tomtefesteloven § 15, herunder om fester var omfattet av vernereglene om regulering av festeavgiften for «tomt til bustadhus».
Hovedspørsmålet i saken var om en festet tomt der festeren var et aksjeselskap med næringsformål, kunne anses som en festetomt til «bustadhus» i tomtefestelovens forstand. Retten måtte ta stilling til om det var bruken av selve tomten eller om det var festerens formål med festeavtalen som skulle anses som avgjørende i henhold til tomtefesteloven § 15.
Lagmannsretten hadde tidligere tatt utgangspunkt i en tolkning av bestemmelsens ordlyd. Bestemmelsen regulerer ikke eksplisitt denne problemstillingen, men retten tolket bestemmelsens ordlyd isolert sett – og kom frem til at det avgjørende var hva tomten skal eller blir brukt til.
Høyesterett uttalte at lagmannsretten hadde bygget på en uriktig tolkning av tomtefesteloven § 15 ved en slik tolkning.
Førstvoterende uttalte at bestemmelsen isolert sett riktignok talte i retning av at bruk av tomten var et avgjørende kriterium, og at dette hadde medført en viss beskyttelse for leietakerne i utleieleilighetene.
Høyesterett konkluderte imidlertid med at en slik tolkning ikke hadde forankring i tomtefesteloven, da loven verken var et naturlig eller egnet virkemiddel for å beskytte festernes leietakere.
Høyesterett kom etter dette til at det er festeavtalens formål på avtaletidspunktet som var avgjørende for om fester var omfattet av vernereglene i tomtefesteloven § 15.
Det ble lagt vekt på lovavdelingens tolkningsuttalelse, hvor det ble gitt følgende vurdering:
«Som et utgangspunkt må spørsmålet etter vårt skjønn vurderes ut fra hvilket festeformål som er eller må anses avtalt mellom bortfesteren og festeren.
Hvis formålet med festet på avtaletidspunktet er å sikre tomtegrunn for å dekke et boligbehov for festeren, dennes nærstående, eller for festerens andelshavere hvis festeren er et borettslag eller et annet selskap som har som formål å skaffe andelshaverne bolig, er det etter vår vurdering tale om en ‘tomt til bustadhus’, jf. bl.a tomtefesteloven § 7 og § 15 kapittel VI.
Lovens ordlyd og dens formål taler for dette resultatet»
Det motsatte tilfellet foreligger dersom formålet med festet på avtaletidspunktet var å feste tomt for å skaffe fester økonomisk utbytte.
Førstvoterende uttalte at skillet som ble trukket av lovavdelingen, fremsto som hensiktsmessig. Høyesterett kom etter dette til at lagmannsrettens overskjønn, som bygde på kriteriet om bruk, måtte oppheves.
HR-2017-1780-A – “Bardu-dommen”
Tomtefesteportalens advokat Aki Johannes Viitala bistod fester i denne saken. Tvistetemaet i avgjørelsen inntatt i HR-2017-1780-A var om festeavtalene var «tomt til fritidshus» og derfor omfattet av vernereglene i tomtefesteloven § 15.
I denne saken festet en jeger- og fiskerforening tre tomter fra Norges største bortfester, Statskog SF, i Bardu kommune. Foreningen eide hyttene med sine ca. 200 medlemmer.
Vernereglene vil her anvendes på samme måte som for «bustadhus» i ovennevnte dom. Konsekvensen ved at festeavtaler omfattes av «tomt til fritidshus», er at reguleringen av festeavgift er begrenset til endringen i pengeverdien.
Bortfester anførte at hyttene i saken her ikke kunne omfattes av «fritidshus»-begrepet. Statskog anførte at hyttene var å anse som «foreningshytter».
Foreningen anførte at det avgjørende måtte være festeformålet på avtaletidspunktet – ikke hvem som er fester, eller hvem som bruker festetomten. Foreningen bygde sitt syn på rettsanvendelsen i Rt. 2013 s. 504.
Høyesterett ga foreningen fullt medhold. Det avgjørende i denne saken var formålet med festeavtalene – ikke hvem festeren var, eller hvordan tomten ble benyttet. Foreningens tre festeavtaler ble ansett å være fritidshus etter tomtefesteloven § 15.
I den konkrete vurderingen la Høyesterett avgjørende vekt på om formålet med festeavtalene var å:
i) dekke et behov for fritidshus for foreningen eller medlemmene i foreningen, eller
ii) skaffe festeren (foreningen) et økonomisk utbytte.
I denne saken inngikk foreningen en festeavtale med Statskog med et rent fritidsformål. Siktemålet for festeforholdet var å tilby foreningens medlemmer et fritidshus, hvor medlemmene kunne bruke hyttene til jakt og fiske, i tillegg til andre aktiviteter i rekreasjonsøyemed.
Retten kunne ikke se at formålet med festeavtalen var å skaffe festeren økonomisk utbytte, tvert imot; hyttene ble leid ut til foreningens medlemmer mot kostpris, uten fortjeneste. Dette var for øvrig et punkt partene var enige om.
Høyesterett kom etter dette til at hyttene var å anse som fritidshus, og at foreningens festeforhold var omfattet av vernereglene.
Statskog ble ikke hørt med at hyttene skulle anses som «foreningshytter», og dette må anses som forfeilet begrepsbruk.
Oppsummering av dommene
I Gamle Drammensvei-dommen kom Høyesterett til at festeformålet på avtaletidspunktet måtte anses som avgjørende.
Strengt tatt kan en nok argumentere for at dette ikke fremgår direkte av dommen, da førstvoterende kun trekker frem lovavdelingens oppsummering i uttalelsen som en hensiktsmessig avgrensning.
For fullstendighetens skyld nevnes det også at det var omstendigheter i avgjørelsen som førte til at Høyesterett ikke kunne ta stilling til det konkrete tilfellet vedrørende hva som var avtalt mellom partene.
I Bardu-dommen bygde Høyesterett avgjørelsen på en lignende rettsanvendelse. I saken her ble det klart uttalt at det avgjørende for om festeforholdet blir omfattet av lovens begrep «bustadhus» eller «fritidshus», var formålet med festekontrakten på avtaletidspunktet, ikke hvem festeren, er eller hva tomten blir brukt til.
I praksis betyr dette at utfallet i Bardu-saken ville vært det samme uavhengig om festeren var et aksjeselskap, foretak med bedriftshytte eller annen form for sammenslutning.
Skal begrepene “bustadhus” og “fritidshus” tolkes likt i alle lovens bestemmelser?
I ovennevnte avgjørelser drøftet Høyesterett begrepet kun opp mot en spesifikk bestemmelse, dvs. tomtefesteloven § 15. Dette skyldes nok i stor grad sakens tvistetema, som omhandlet opp- og nedregulering av festeavgift.
Det må legges til grunn at Gamle Drammensvei- og Bardu-dommene må forstås slik at begrepene «bustadhus» og «fritidshus» har samme innhold i samtlige av tomtefestelovens vernebestemmelser.
Artikkelen tillater ikke en mer dyptgående analyse av denne problemstillingen, men en kan kort se hen til lovavdelingens uttalelse. Uttalelsen av 28. oktober 2004 er gjengitt i avgjørelsene, og er tillagt stor vekt i vurderingen.
Lovavdelingen ble forespurt om å gi en redegjørelse for lovens begrep «bustadhus». Uttalelsen som er gitt, må anses å være generell for tomtefesteloven som sådan idet vurderingene ikke knyttes opp mot spesifikke bestemmelser. Samme vurdering og konklusjon må gjøre seg gjeldende for begrepet «fritidshus». En lignende rettsanvendelse er lagt til grunn i juridisk teori.
En må etter dette legge til grunn at begrepene «bustadhus» og «fritidshus» har det samme innholdet i øvrige bestemmelser i loven. Det betyr at dersom en fester nyter vern etter reguleringsreglene i § 15, vil en også omfattes av vernereglene i samtlige av tomtefestelovens øvrige bestemmelser som gjelder for «bustadhus» og «fritidshus».
Konsekvenser
Avgjørelsene avsagt i 2013 og 2017 har avklart rettstilstanden og rekkevidden av vernereglene i tomtefesteloven.
Den siste avgjørelsen, Bardu-dommen, gir i utgangspunktet en rekke festere adgang til å kreve nedregulering av leien og innløsning, uten at en foreløpig kan se en vesentlig økning av saker om dette.
Hovedregelen etter sistnevnte dom er at de gunstige reglene om bolig og fritidshus i tomtefesteloven skal verne flere enn kun private festere av fritidseiendommer. Hvem festeren er, kan ikke anses som avgjørende.
I avgjørelsene avsagt i 2013 og 2017 er det avklart at festeren kan være et sameie, en vennegjeng, et selskap, en hel slekt eller en annen form for sammenslutning, og de kan fortsatt nyte vernet som tomtefesteloven gir festere med tomt til «bustadhus» og «fritidshus».
Det avgjørende er formålet med festekontrakten på avtaletidspunktet.
Videre gjenstår spørsmålet om det skal trekkes et skille for de største aktørene på festersiden, som f.eks. Den Norske Turistforeningen. Det er nærliggende å tro at en må foreta en konkret vurdering av hvert avtaleforhold.
Tvistetemaet munner i ethvert tilfelle ut i samme spørsmål som sakene nevnt ovenfor: Hva var formålet på avtaletidspunktet? Et felles spørsmål i disse sakene vil likevel være om formålet var å skaffe økonomisk gevinst.
Endelig vil nok også bedriftshytter kunne omfattes av vernereglene etter Bardu-dommen, gitt at formålet med inngåelsen av festeforholdet var å tilby selskapets medarbeidere et fritidshus.
Disse to avgjørelsene har skapt en klar presedens, hvor alle aktører skal behandles likt – det skal ikke være nødvendig å trekke et skille mellom forskjellige type aktører. En større aktør, dvs. en som har inngått en rekke festeforhold, kan likevel oppleve at noen festetomter omfattes av vernereglene, mens andre faller utenfor.
Artikkelen kan leses i PDF-format ved å trykke her.
