Bli grunneier av din festetomt
I Norge finnes det nok nærmere 400 000 festeforhold, og veldig mange av festerne stiller seg det samme spørsmål som dere gjør: må vi være fester eller kan vi bli grunneier av tomten?
Svaret på dette er i teorien enkelt, men i praksis kan det være noe krevende å få gjennomført uten bistand fra advokat.
Innløsning
Det å gå over fra fester (en som leier tomt til bolig- eller fritidshus) og til grunneier/bortfester (eier av tomten) kalles for innløsning.
Festerne i Norge har gjennom tidene fått et styrket vern. Etter dagens lovgivning er det slik at festerne har krav på innløsning etter at festeforholdet har vart i 30 år. Ellers har festeren anledning til å kreve innløsning når festetiden er utløpt.
Hva med de festerne som nettopp har overtatt et festeforhold?
Det er viktig å påpeke at ovennevnte regel gjelder også for festere som fort kort tid siden overtok festeforholdet. Det er derfor ikke din tid som fester som legges til grunn for «30års-beregning». Det avgjørende er hvor lang tid festeforholdet har vart samlet sett. Dersom Festeforholdet ble inngått i 1989, vil festeforholdet ha vart i 30 år i 2019 – uavhengig av hvor mange festere har vært inn i bildet. Det samme kan i utgangspunktet også gjøres gjeldende på grunneier/bortfester-siden. Også der er kontraktens samlede tid som er avgjørende, ikke om tomten har blitt solgt til andre aktører. Unntaket er selvfølgelig at festeavtalen ikke har blitt terminert på noen måte.
Jeg har krav på innløsning – hva nå?
La oss legge til grunn at det har gått over 30 år siden festeforholdet ble inngått. Da regulerer tomtefesteloven innløsning på følgende måte:
En fester for bustadhus kan kreve innløsning annethvert år.
En fester for fritidshus kan på sin side kreve innløsning kun hvert 10. år.
Dersom vi legger ovennevnte eksempel til grunn, dvs. festeavtalen ble inngått 1989, da vil innløsning kunne gjennomføres i det 30. året, dvs. 2019. Det som er helt avgjørende å påpeke er at en fester må varsle grunneier/bortfester om at det kreves innløsning. Festeren må sende et skriftlig varsel om innløsningskravet ett år før innløsningstiden – noe som i vårt tilfelle vil bety det 29. året, dvs. 2018.
Finnes det noen unntak?
Ingen regel uten unntak. I tomtefesteloven er det gitt noen konkrete unntak fra innløsningsadgangen.
Blant annet kan festerens adgang til å kreve innløsning kan bli nektet av grunneier dersom dette følger av rettsgrunnlaget mellom grunneier/bortfester og fester.
Det kan være en avtale, lov eller annen lovbestemmelse som hindrer innløsning. Et typisk eksempel på dette er at det er tinglyst et fradelingsforbud på eiendommen – og at dette forbudet har en bedre prioritet enn din festerett.
Dersom din festerett er tinglyst før denne heftelsen, dvs. registrert i grunnboksbladet til eiendommen, vil du likevel kunne vinne frem med et krav om innløsning.
Innløsningssum
Lurer på hvor mye du skal betale for tomten din? Les vår artikkel om beregning av innløsningssum.
Ønsker du å kreve innløsning?
Du lurer kanskje på om du har krav på innløsning av festetomt.
Tomtefesteportalen har gjennom stort volum av saker finspisset vår kompetanse og fremgangsmåter, slik at du er sikret god juridisk bistand i forbindelse med ditt krav om innløsning.
Kontakt oss i dag – vår første vurdering av saken koster deg ingenting. Bruk kontaktskjemaet til høyre.
